Kira Davalarına Arabuluculuk ile ilgili sorunuzu Uzman Avukutamızla birebir görüşebilirsiniz. Uzman Avukatımızla telefonla görüşmesi oluşturmak için tıklayın.
Uzman Avukatımızla Kira Davalarına Arabuluculuk konusunu görüşmek için aşağıdaki bölümden Online Avukat Görüşme Randevusu oluşturabilirsiniz.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar genel olarak alacak davaları, tahliye davaları ve kira bedeline ilişkin tespit davaları olarak genel bir sınıflandırma altında değerlendirilebilir. 5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanan 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile aşağıdaki davaların kira tespit ve tahliye talebi üzerine 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılması durumunda dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk yoluna başvurma gerekliliği getirilmiştir:
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
634 s. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Açıklandığı üzere taşınmazların ilamsız icra ile tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk Nedir?
Dava şartı olarak arabuluculuk, uyuşmazlığa ilişkin davanın açılmasının öncesinde arabuluculuğa başvurulmuş olması ve arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olmasının gerekliliğini ifade etmektedir. Nitekim dava şartı olmasından mütevellit aynı zamanda zorunlu arabuluculuk olarak da ifade edilebilmektedir.
Dava şartı olarak arabuluculuğun öngörüldüğü uyuşmazlık türleri bakımından arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuk sürecine başvurulmazsa dava şartı yoksunluğu söz konusu olur. HMK’nın “Dava şartlarının incelenmesi” başlıklı 115. Maddesinde “Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir.” Denilerek dava şartı noksanlığının usulden ret sebebi olduğunu hüküm altına almıştır.
Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Arabulucuya Başvurmaya Gerek Yoktur?
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde; “kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere” hükmüne yer verildiğinden bu durumlarda arabulucuya başvurmadan dava açılabilmektedir.
Kiraya verende geçerli ve hukuka uygun tahliye taahhütnamesi olabilir. Bu taahhütname icra takibine konularak kiralananın tahliye edilmesi için arabulucuya başvurması gerekmez. Kiracı tarafından icra takibine itiraz edilebilmektedir. Kiracının tahliye taahhütnamesindeki imzaya veya tarihe itiraz etmesi durumunda itirazın iptali davası açılması gerekir. Bu durumda arabulucuya başvurulması gerekecektir. Fakat borçlu icra takibine itiraz etmesine rağmen imzaya ve tarihe itiraz etmeyebilir. Bu durumda itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilmesi için öncesinde arabulucuya başvurulmasına gerek yoktur.
Kiracının kira bedellerini eksik ödemesi sebebiyle icra takibi başlatılması için arabulucuya başvurmak gerekmemektedir. Kiracının 30 gün içerisinde eksik ödediği kira bedellerini ödememesi durumu söz konusu olabilmektedir. Bu durumda icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurulmasına gerek bulunmamaktadır.
İcra hukuk mahkemelerinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davalarının açılması söz konusu olabilir. Bu durumda arabulucuya başvurulması dava şartı değildir. Kira uyuşmazlıklarıyla ilgili geri kalan tüm davaların açılmasından önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Kira Davalarına Arabuluculukta Arabulucuya Başvuru Süresi Ne Kadar?
Kira uyuşmazlıkları ile ilgili davalarda taraflarca dava açmak için riayet edilmesi gereken süreler vardır. Bu süreler, arabuluculuk süreci için de geçerlidir.
Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldığı durumda süre önemlidir. Kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Kira sözleşmesinin sona erme tarihi 15/09/2023 olduğu durumu ele alalım. Bu durumda kiraya veren, 1 ay içerisinde 15/10/2023 tarihine kadar arabuluculuk sürecine başvurmalıdır. Ardından ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmalıdır.
Arabuluculuk sürecinde, sürecin başlaması olan arabulucuya başvuru tarihinde süre durur. Son tutunağın düzenlendiği sona erdiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur. Böylece hak düşürücü süre işlemez.
Kira Arabuluculuktan Sonra Dava Açma Süresi
Kiraya verenin arabuluculuğa başvurma tarihinden arabuluculuğun sona erdiği tarihe kadar 1 ay süre duracaktır. Arabuluculuk sürecinin sona erdiği tarihten itibaren dava açma süresi yeniden işlemeye başlayacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nda bazı kira davalarının açılması hak düşürücü süreye bağlanmıştır. Kira arabuluculuktan sonra dava açma süresi hak düşürücü süreye göre hesap edilmelidir.
Comments