Taşınmazın gelecekteki devrini hedefleyen bir sözleşme olan gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi, taraflara yükümlülük getiren ve belirlenen şartlarla bir taşınmazın ileride devredilmesini amaçlayan bir sözleşmedir. Başka bir deyişle, sözleşmede taşınmazın resmi olarak tapu memuru önünde gerçekleştirilmesi gereken satış sözleşmesinin yapılmasının taahhüt edildiği anlamına gelir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, söz veren taraf (vaat borçlusu) belirli bir taşınmazı satmayı taahhüt ederken, söz alan taraf (vaat alacaklısı) ise bu taşınmazı satın alma taahhüdünde bulunur. Bu şekilde her iki taraf karşılıklı olarak borçlanmış olurlar ve bu özelliği nedeniyle taşınmaz satış vaadiyle doğan haklar, karşılıklı olarak iki kişi tarafından ileri sürülebilen nispi nitelikteki haklardır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Üçüncü Kişiye Karşı İleri Sürülebilir mi?
Bütün taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde olduğu gibi gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin de sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilmesi için tapuya tescil edilmesi gerekir. Bu şekilde tapuya düşülen şerhin etkisi, 5 sene geçerli olur. 5 sene içinde sözleşmede yer alan vaadin gerçekleşmemesi yani satış işleminin yapılmaması halinde şerh işlemi yok hükmünde olur.
Adi Şekilde Yapılıran Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerli midir?
Bütün taşınmaz mülkiyetinin devri amacıyla yapılan diğer sözleşmeler gibi resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, resmi şekilde yapılmamışsa taraflar arasında hiçbir geçerliliği, bağlayıcılığı yoktur.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi gereğince taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Gayrimenkul satış sözleşmeleri, resmi şekilde yapılmadığı takdirde geçersiz sayılır ve taraflar arasında herhangi bir bağlayıcılığı bulunmaz.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bir sözleşmedir. Bu nedenle gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin de noter huzurunda iki tarafça imzalanması, resmi olarak düzenlenmesi gerekir.
Dolayısıyla, eğer gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmak yerine adi şekilde yapılırsa geçersiz hale gelir.
Adi Şekilde Düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesindeki Cezai Şart Geçerli midir?
Geçersiz olan sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Zira cezai şart; asıl borca ilişkin fer’i bir haktır. Geçersiz sözleşme nedeniyle herkes verdiğini geri isteme hakkına sahiptir.
Adi Şekilde Düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesindeki Kaporayı Geri İsteyebilir miyim?
Aynı cezai şartta olduğu gibi; geçersiz olan sözleşmelerde yer alan kapora miktarı da geçersizdir..
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, diğer sözleşmelerde de olduğu gibi şu durumlarda sona erer:
Sözleşmenin ifa edilmesi: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sözleşmenin ifa edilmesiyle sona erebilir. Örneğin, sözleşmede belirtilen bir tarihe kadar gayrimenkul satışının gerçekleşmesi durumunda sözleşme sona erer.
Sözleşmedeki Edimin İfasının Zamanaşımına Uğraması: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için özel bir zamanaşımı rejimi bulunmamaktadır. Dolayısıyla, BK madde 146 hükümleri gereği 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Zamanaşımı süresi, ilgili Yargıtay kararları gereğince ifa olanağı doğduğunda başlar.
Sözleşmenin feshi: Taraflardan birinin sözleşmeyi feshetmesi üzerine gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi sona erer.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi İmzalandı, Karşı Taraf Taşınmazı Devretmiyor, Ne Yapabilirim?
Sözleşmede belirlenen şartların yerine getirilmemesi durumunda, vaat borçlusu, vaat alacaklısına taşınmazın satışını talep ettiğini bildirmesine rağmen satış gerçekleşmezse, vaat alacaklısı, taşınmazın cebri tescil işleminin mahkeme tarafından yapılmasını talep etmek için mahkemeye başvurabilir. Vaat alacaklısı, sözleşme konusu taşınmazın maliki olmak için taşınmazın yer aldığı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde vaat borçlusuna karşı “tapu iptal ve tescil davası” açabilir. Vaat alacaklısı, davayı kazanması durumunda taşınmazın maliki haline gelir.
Comentarios